Mnoge stare kuće u Crnoj Gori imaju jedan zajednički problem: postoje, a kao da ih nema. Nekada su bez dozvole prepravljane, dograđivane ili nadograđivane. I sada se taj teret vuče kroz prodaju, nasljeđivanje i sve planove za rekonstrukciju.
Za takve objekte Crna Gora je u avgustu 2025. godine usvojila novi Zakon o legalizaciji bespravnih objekata. Stupio je na snagu 14. avgusta 2025. godine (zvanična platforma legalizuj.me). I to je, vjerovatno, najvažnija vijest za vlasnike starih nekretnina posljednjih godina. Pojavio se stvaran zakonski put da se status dovede u red.
Ali taj put ima rok. A rok je za godinu dana već dva puta mijenjan. Idemo redom: šta zakon obuhvata, ko donosi odluke, koji rokovi sada važe. I šta da radi vlasnik koji ih nije ispoštovao.
Šta je "bespravni objekat"
Zakon definiše bespravni objekat kao zgradu ili dio zgrade "koji je izgrađen, rekonstruisan, dograđen ili nadograđen bez građevinske dozvole, odnosno drugog akta kojim se odobrava građenje, ili suprotno tom aktu". Više: (definicija bespravnog objekta u zakonu).
Jednostavno rečeno: to je svaka građevina koja nema dokumentaciju o odobrenju gradnje. Za staru kuću koja je nekada prepravljena bez papira legalizacija je, po pravilu, jedini zakonit put. Ona dovodi status u red prije početka nove rekonstrukcije.
Koje uslove treba ispuniti
Objekat se legalizuje ako istovremeno ispunjava nekoliko uslova (član 6, uslovi za legalizaciju u zakonu):
- evidentiran je na satelitskom i aerofotogrametrijskom snimku (za Crnu Goru takav snimak urađen je u julu 2025. godine);
- upisan je u katastar nepokretnosti;
- nije izgrađen na prostoru koji je planskim dokumentom određen za objekte od opšteg interesa;
- ako za taj prostor ne postoji važeći planski dokument - površinom ne prelazi regulacionu liniju ili liniju vlasničke parcele;
- riješeni su imovinsko-pravni odnosi na objektu i zemljištu.
Za objekat u zaštićenoj zoni uslovi su posebni: legalizuje se ako je izgrađen u skladu sa osnovnim urbanističkim parametrima i/ili smjernicama važećeg planskog dokumenta. Potrebna je i usklađenost sa aktom o proglašenju odgovarajućeg zaštićenog prirodnog dobra. Više: (legalizacija u zaštićenim zonama).
A šta ako kuća nije na satelitskom snimku iz 2025. godine? Za to zakon ima poseban mehanizam dokazivanja, kada vlasnik tvrdi da je objekat izgrađen prije jula 2025. Vlasnik podnosi zahtjev za ovjeru elaborata premjera izvedenog stanja. Uz zahtjev se prilaže nalaz vještaka građevinske struke, koji obavezno mora da sadrži dokaz da je objekat postojao prije jula 2025. godine. Više: (konsolidovani tekst zakona, mehanizam dokazivanja).
Postoji i jednostavniji slučaj. Objekti evidentirani na ortofoto snimku iz 2018. godine legalizuju se po važećem zakonu. Uslova su dva: za objekat je podnijet zahtjev za legalizaciju i od tada ništa nije dograđivano ni nadograđivano. Bruto površina i spratnost moraju biti identične. Više: (odredba o ortofoto snimku iz 2018.).
Ko donosi odluku
Nadležnosti su podijeljene između lokalnog i državnog nivoa (podjela nadležnosti u zakonu):
- organ lokalne uprave donosi rješenje za objekte neto površine do 500 m² i za dio zaštićenih zona;
- državni organ uprave rješava o objektima preko 500 m², kao i o većini zaštićenih zona, hotelima, turističkim naseljima sa četiri ili pet zvjezdica i turističkim rizortima.
Rokovi: najvažnije što treba zapamtiti
Zakon od vlasnika objekta koji još nije upisan u katastar zahtijeva da pokrene postupak upisa u propisanom roku (član 48). Više: (član 48 konsolidovanog teksta). Sam rok se za godinu dana mijenjao dva puta, i to treba znati da ne biste vjerovali zastarjelim tekstovima:
- prvobitni tekst zakona (avgust 2025) davao je šest mjeseci od dana stupanja na snagu za pokretanje postupka (prvobitni rok od 6 mjeseci);
- izmjene iz februara 2026. godine (SL CG 18/2026) propisale su rok od 12 mjeseci. Više: (konsolidovani tekst; izmjene 18/2026 u registru). Odatle i datum 14. avgust 2026, na koji je ministarstvo javno podsjećalo u proljeće (obavještenje ministarstva od 03.06.2026);
- izmjene iz avgusta 2026. godine (SL CG 117/2026, na snazi od 15.08.2026) u članu 48 zamijenile su riječi "12 mjeseci" riječima "24 mjeseca". Više: (izmjene 117/2026 u registru Službenog lista).
Praktičan zaključak, stanje u septembru 2026: krajnji rok za pokretanje upisa u katastar je 14. avgust 2027. godine. Više: (saopštenje Uprave za nekretnine o produženju do 14.08.2027).
Važna novina uz produženje: ukinuto je "prazno" podnošenje. Ranije se rok mogao sačuvati nepotpunim zahtjevom. Sada se, prema pojašnjenju Uprave za nekretnine, zahtjev odmah podnosi sa kompletnom dokumentacijom, uključujući elaborat premjera izvedenog stanja. Više: (kompletna dokumentacija pri podnošenju je obavezna).
I još jedno razgraničenje koje se najčešće brka: upis u katastar nije legalizacija. To je polazni dokument: bez upisa u katastar postupak legalizacije neće ni početi. Više: (obavještenje ministarstva: upis kao preduslov; RTCG: bez upisa postupak ne počinje). A sama legalizacija je posebno rješenje o legalizaciji, i pravo na nju se ne gubi nakon isteka roka za upis u katastar. Državna sekretarka ministarstva izričito je izjavila da se zahtjev za legalizaciju može podnijeti i nakon roka za upis. Više: (RTCG, emisija Okvir: legalizacija je moguća i nakon roka).
Šta ako ne stignete do roka
To nije teorijsko pitanje: značajan dio vlasnika starih nekretnina neće stići do 14. avgusta 2027. Zakon ovdje predviđa tri konkretne posljedice i jednu alternativnu mogućnost.
Prvo: uklanjanje. Formulacija je stroga i stoji u samom zakonu. Za objekte za koje postupak upisa nije pokrenut u roku, inspektor za zaštitu prostora dužan je da donese rješenje o uklanjanju objekta. Više: (obaveza inspektora da donese rješenje o uklanjanju; isto u obavještenju ministarstva).
Drugo: naknada za prostor. Ako je objekat evidentiran na ortofoto snimku, a zahtjev za legalizaciju nije podnijet, vlasnik plaća naknadu za korišćenje prostora. Plaća se godišnje - sve dok objekat ne bude legalizovan ili uklonjen. Visinu utvrđuje lokalna samouprava. Više: (naknada za korišćenje prostora; RTCG o naknadi po odluci lokalne samouprave).
Treće: objekat se pravno zamrzava. Bez upisa u katastar i rješenja o legalizaciji ne može se otuđiti. Više: (zabrana otuđenja i obavljanja djelatnosti). Kuća kao da postoji, ali je više ne možete prodati. Ipak, dio života se nastavlja. Sa poslovnom djelatnošću je blaže: izmjene iz februara 2026. dozvolile su da se ona u takvom objektu obavlja još 36 mjeseci od dana njihovog stupanja na snagu. Čak i za nepokretnosti sa upisanim zabilježbama zabrane zakon izričito dozvoljava hipoteku ili zalogu, kao i vansudsku prodaju, ugovor o zakupu i nasljeđivanje. Više: (izuzeci: dozvoljeni su hipoteka, zakup, nasljeđivanje).
Četvrto, alternativna mogućnost: ako je postupak legalizacije već bio pokrenut, ali je obustavljen rješenjem o obustavi, lokalni organ je dužan da po službenoj dužnosti sam provjeri uslove za legalizaciju i nastavi postupak. Više: (nastavak postupka po službenoj dužnosti). Ali ako zahtjev uopšte nije podnijet, ništa se neće samo nastaviti - postupak će morati da se pokrene. I na ovu mogućnost se ne treba oslanjati kao na strategiju. Paralelno isti zakon inspektoru daje osnov i za uklanjanje i za naknadu.
Ukratko, za slučaj "nisam stigao": osnovni put ostaje - legalizacija je moguća i nakon roka za upis u katastar. Više: (RTCG: pravo na legalizaciju ostaje). Ali između "u roku" i "van roka" stoji pojas obaveza, naknada i rizika, sve do uklanjanja. Smisao odlaganja zahtjeva da bi se "vidjelo šta će biti" ovdje je ravan nuli. Što se ranije pokrene upis, to je kraći period pod ovim rizicima.
Zašto se rokovi uopšte pomjeraju
Zakon prikuplja veliki broj zahtjeva. Tokom 2025. godine podnijeto je 6.105 zahtjeva, a u prvih pet mjeseci 2026. - već 8.000. Više: (statistika RTCG: 6.105 i 8.000 zahtjeva). Ne čudi što je rok već dva puta produžavan, a Zajednica opština upozorava na zastoj. Dio zahtjeva možda neće biti obrađen na vrijeme zbog obima, ali će se prijem zahtjeva nastaviti, uz mogućnost da se dokumentacija naknadno dopuni. Više: (RTCG o zastoju i prijemu uz dopunu; Investitor.me o produženju). To objašnjava i pooštravanje: kompletna dokumentacija pri podnošenju je pokušaj da se rok ne produžava i treći put.
Gdje tražiti informacije
Sve informacije o postupcima, dokumentima i rokovima nalaze se na zvaničnom portalu Uprave za legalizaciju legalizuj.me. Tamo su izričito navedena četiri koraka: zahtjev, elaborat premjera izvedenog stanja, potvrda o upisu u katastar i fotografije svih fasada (JPG, najmanje 5 megapiksela, može ih napraviti i sam vlasnik). Više: (portal legalizuj.me; obavještenje ministarstva).
A opšti stav ministarstva formulisan je ovako: "građanima će biti pružena šansa da legalizuju svoje bespravne objekte, ali će za eventualne nove nelegalne objekte važiti princip nulte tolerancije" (stav ministarstva na gov.me).
Zaključak
Novi zakon je stvarna šansa da stari objekti izađu iz sjene. Stanje u septembru 2026: važi rok. Upis u katastar treba pokrenuti do 14. avgusta 2027. godine, a to nije "nekad", već manje od godinu dana. Više: (izmjene 117/2026; potvrda Uprave za nekretnine). Za vlasnika je to polazna tačka za sve planove: objekat se može prodati, ostaviti u nasljedstvo, koristiti za posao ili mirno dalje razvijati. I nema smisla čekati posljednji kvartal. Red za obradu je već dug. Više: (statistika reda, RTCG).
Dalje - praktičan plan: u tekstu-čeklisti ove serije svi koraci su po redu. O tome zašto je stari kamen zahtjevniji od novog betona sa stanovišta seizmike - u sljedećem tekstu. A svaki projekat nakon legalizacije počinje od urbanističko-tehničkih uslova: "Šta su UTU u Crnoj Gori".
Izvori
- Zakon o legalizaciji bespravnih objekata (SL CG 91/25 od 06.08.2025) - puni tekst
- Zakon o legalizaciji bespravnih objekata, konsolidovani tekst - Uprava za legalizaciju, PDF od 20.07.2026
- Sl. list CG: izmjene ZLBO 117/2026 od 07.08.2026 - na snazi od 15.08.2026, registar
- Sl. list CG: izmjene ZLBO 18/2026 od 13.02.2026 - registar
- MDUP (gov.me): Rok za upis u Katastar - 14.08.2026 - obavještenje od 03.06.2026
- RTCG (05.06.2026): Upis do 14. avgusta, legalizacija moguća i nakon roka - emisija Okvir
- legalizuj.me - zvanična platforma za legalizaciju, Uprava za legalizaciju
- Investitor.me (03.08.2026): rok produžen do 14.08.2027 - saopštenje Uprave za nekretnine
- MDUP (gov.me): Usvojen predlog Zakona o legalizaciji