Багато старих будинків у Чорногорії мають одну спільну проблему: вони є, але їх ніби немає. Колись їх перебудували, добудували або надбудували без дозволу. І тепер цей шлейф тягнеться від продажу до спадщини і заважає будь-яким планам реконструкції.
Для таких об’єктів у серпні 2025 року Чорногорія ухвалила новий закон про легалізацію самочинно збудованих об’єктів. Він набув чинності 14 серпня 2025 року (офіційна платформа legalizuj.me). І це, мабуть, найважливіша новина для власників старої нерухомості за останні роки. З’явився реальний законний шлях урегулювати статус.
Але цей шлях має термін. І цей термін за рік уже змінювали двічі. Розберімо по черзі: що охоплює закон, хто ухвалює рішення, які кінцеві терміни діють зараз і що робити власнику, який у них не вклався.
Що таке "самочинно збудований об’єкт"
Закон визначає самочинно збудований об’єкт як будівлю або її частину, яку збудовано, "реконструйовано, добудовано або надбудовано без будівельного дозволу". Докладніше: (визначення самочинно збудованого об’єкта в законі).
Простіше кажучи: це будь-яка споруда, яка не має дозвільних документів. Для старого будинку, який колись переробили без паперів, легалізація, як правило, - єдиний законний шлях. Вона впорядковує статус ще до початку нової реконструкції.
Які умови потрібно виконати
Об’єкт легалізують, якщо він відповідає кільком умовам одночасно (умови легалізації в законі):
- його видно на супутниковому та аерофотограмметричному знімку території (для Чорногорії такий знімок підготовлено в липні 2025 року);
- його внесено до кадастру нерухомості;
- його не збудовано на території, яку план відвів під об’єкти загального інтересу;
- майнові права на об’єкт урегульовано.
Для об’єкта в охоронній зоні умови окремі: його легалізують, якщо він збудований за базовими урбаністичними параметрами та/або орієнтирами чинного плану. Потрібна відповідність акту про охорону цього природного об’єкта. Докладніше: (легалізація в охоронних зонах).
А що, як будинок не потрапив на супутниковий знімок 2025 року? Для цього в законі є окремий механізм доказування, якщо власник стверджує, що об’єкт збудовано до липня 2025-го. Власник подає запит на засвідчення обмірного плану фактичного стану (elaborat premjera izvedenog stanja). До запиту додається висновок експерта-будівельника, який обов’язково має містити доказ, що об’єкт існував до липня 2025 року. Докладніше: (консолідований текст закону, механізм доказування).
Є й простіший випадок. Об’єкти, зафіксовані на ортофотознімку 2018 року, легалізують за чинним законом. Умова: відтоді нічого не добудовували й не надбудовували. Мають збігатися площа брутто і поверховість. Докладніше: (норма про ортофото 2018 року).
Хто ухвалює рішення
Повноваження розподілені між місцевим і центральним рівнем (розмежування повноважень у законі):
- муніципалітет (орган місцевого самоврядування) ухвалює рішення щодо об’єктів до 500 м² чистої площі та щодо низки охоронних зон;
- центральний орган влади розглядає об’єкти понад 500 м², а також більшість охоронних зон, готелі, туристичні селища 4-5 зірок і курортні комплекси.
Терміни: головне, що треба запам’ятати
Закон вимагає від власника об’єкта, який ще не внесено до кадастру, запустити процедуру у встановлений термін (стаття 48). Докладніше: (стаття 48 консолідованого тексту). Сам термін за рік змінювався двічі, і це треба розуміти, щоб не повірити застарілим статтям:
- початкова редакція закону (серпень 2025) давала на запуск процедури шість місяців від дня набуття чинності (початковий термін 6 місяців);
- зміни лютого 2026 року (SL CG 18/2026) встановили термін 12 місяців. Докладніше: (консолідований текст; зміни 18/2026 у реєстрі). Звідси й дата 14 серпня 2026, про яку міністерство публічно нагадувало навесні (повідомлення міністерства від 03.06.2026);
- зміни серпня 2026 року (SL CG 117/2026, чинні з 15.08.2026) замінили в статті 48 "12 мјесеци" на "24 мјесеца". Докладніше: (зміни 117/2026 у реєстрі Službeni list).
Практичний висновок станом на вересень 2026: останній день, щоб запустити внесення до кадастру, - 14 серпня 2027 року. Докладніше: (повідомлення Управління нерухомості про продовження до 14.08.2027).
Важливий нюанс разом із продовженням: прибрали "холосту" подачу. Раніше можна було зберегти термін неповною заявою. Тепер, за роз’ясненням Управління нерухомості (Uprava za nekretnine), заяву подають одразу з повним пакетом, включно з обмірним планом фактичного стану. Докладніше: (повний пакет під час подачі обов’язковий).
І ще одне розмежування, яке плутають найчастіше: внесення до кадастру - це не легалізація. Це стартовий документ: без записів у кадастрі процедура легалізації навіть не почнеться. Докладніше: (повідомлення міністерства: внесення як передумова; RTCG: без внесення процедуру не почати). А сама легалізація - це окреме рішення про легалізацію (rješenje o legalizaciji), і право на неї після кадастрового терміну не скасовується. Державна секретарка міністерства прямо заявила, що заяву на легалізацію можна подати й після кінцевого терміну внесення. Докладніше: (RTCG, ефір Okvir: легалізація можлива й після терміну).
Що буде, якщо не встигнути до кінцевого терміну
Це не теоретичне питання: значна частина власників старої нерухомості до 14 серпня 2027 не встигне. Закон тут передбачає три конкретні наслідки й одну альтернативну гілку.
Перше: знесення. Формулювання жорстке і стоїть у самому законі: щодо об’єктів, для яких процедуру внесення так і не запустили вчасно, інспектор з охорони простору зобов’язаний ухвалити рішення про знесення об’єкта. Докладніше: (обов’язок інспектора ухвалити рішення про знесення; те саме в повідомленні міністерства).
Друге: штрафна плата за землю. Якщо об’єкт видно на ортофото, а заяву на легалізацію не подано, власник платить за використання простору (naknada za korišćenje prostora). Плата щорічна - доти, доки об’єкт не узаконять або не знесуть. Розмір встановлює місцева влада. Докладніше: (плата за використання простору; RTCG про плату за рішенням місцевої влади).
Третє: об’єкт юридично заморожується. Без внесення до кадастру і рішення про легалізацію його не можна відчужувати (otuđiti) і не можна використовувати для комерційної діяльності. Докладніше: (заборона відчуження та комерційної діяльності). Будинок ніби є, але продати його чи відкрити в ньому апартаменти вже не можна. Водночас частково життя все ж зберігається. Навіть щодо нерухомості із внесеними до кадастру заборонними позначками закон прямо допускає іпотеку або заставу, а також позасудовий продаж, договір оренди і спадкування. Докладніше: (винятки: іпотека, оренда, спадкування допускаються).
Четверте, альтернативна гілка: якщо заяву на легалізацію не подано, але об’єкт є на ортофото, місцевий орган зобов’язаний за службовим обов’язком перевірити умови легалізації і продовжити процедуру. Те саме діє для процедур, раніше зупинених рішенням про припинення. Докладніше: (продовження процедури ex officio). Тобто вікно не зачиняється повністю навіть без волі власника. Але покладатися на це як на стратегію не варто: паралельно той самий закон дає інспектору підстави і для знесення, і для штрафу.
Отже, для гілки "не встиг": базовий шлях залишається - легалізація можлива й після кадастрового кінцевого терміну. Докладніше: (RTCG: право на легалізацію зберігається). Але між "вчасно" і "невчасно" лежить смуга зобов’язань, штрафів і ризиків аж до знесення. Сенсу відкладати подачу, щоб "подивитися", тут рівно нуль. Що раніше розпочато процедуру внесення, то коротший період під цими ризиками.
Чому терміни взагалі так змінюються
Закон збирає великий потік звернень. За 2025 рік подали 6 105 заяв, а за перші п’ять місяців 2026 - уже 8 000. Докладніше: (статистика RTCG: 6 105 і 8 000 заяв). Не дивно, що термін продовжували вже двічі, а Спільнота муніципалітетів (Zajednica opština) попереджає про затори. Частину заяв можуть не встигнути розглянути через обсяг, водночас приймання заяв триватиме з можливістю доповнити документацію пізніше. Докладніше: (RTCG про затори та приймання з доповненням; Investitor.me про продовження). Це пояснює і посилення вимог: повний пакет під час подачі - спроба не дати терміну розтягнутися втретє.
Де шукати інформацію
Усі відомості про процедури, документи й терміни - на офіційному порталі Uprave za legalizaciju legalizuj.me. Там прямо перелічено чотири кроки: заява, обмірний план фактичного стану, підтвердження внесення до кадастру, а також фотографії всіх фасадів (JPG, щонайменше 5 мегапікселів, може зробити сам власник). Докладніше: (портал legalizuj.me; повідомлення міністерства).
А загальну позицію міністерства сформульовано так: "громадянам буде надано можливість легалізувати свої самочинно збудовані об’єкти, а для майбутніх незаконних об’єктів діятиме принцип нульової толерантності" (позиція міністерства на gov.me).
Підсумок
Новий закон - реальний шанс для старих об’єктів вийти з тіні. Станом на вересень 2026 діє кінцевий термін: внесення до кадастру треба запустити до 14 серпня 2027 року, і це не "колись", а менш ніж рік. Докладніше: (зміни 117/2026; підтвердження Управління нерухомості). Для власника це відправна точка для будь-яких планів: продати, передати у спадок, використовувати для бізнесу чи спокійно розвивати об’єкт далі. І чекати останнього кварталу немає сенсу: черга на опрацювання вже велика. Докладніше: (статистика черги RTCG).
Далі - практичний план: у статті-чеклисті серії всі кроки по черзі. А про те, чому старий камінь вимогливіший за новий бетон з погляду сейсміки, - у наступній статті. А з чого починається будь-який проєкт після легалізації - з містобудівних умов: "Що таке містобудівні умови (UTU) у Чорногорії".
Джерела
- Zakon o legalizaciji bespravnih objekata (SL CG 91/25 od 06.08.2025) - повний текст
- Zakon o legalizaciji bespravnih objekata, konsolidovani tekst - Uprava za legalizaciju, PDF від 20.07.2026
- Sl. list CG: izmjene ZLBO 117/2026 od 07.08.2026 - чинні з 15.08.2026, реєстр
- Sl. list CG: izmjene ZLBO 18/2026 od 13.02.2026 - реєстр
- MDUP (gov.me): Rok za upis u Katastar - 14.08.2026 - повідомлення 03.06.2026
- RTCG (05.06.2026): Upis do 14. avgusta, legalizacija moguća i nakon roka - ефір Okvir
- legalizuj.me - офіційна платформа легалізації, Uprava za legalizaciju
- Investitor.me (03.08.2026): rok produžen do 14.08.2027 - повідомлення Uprave za nekretnine
- MDUP (gov.me): Usvojen predlog Zakona o legalizaciji