Легализация бесправных объектов в Черногории: новый закон 2025 и что делать, если не успел

Многие старые дома в Черногории имеют одну общую проблему: они есть, но их как бы нет. Перестроены, достроены или надстроены когда-то без разрешения. И теперь этот груз тянется через продажу, наследство и любые планы по реконструкции.

Для таких объектов в августе 2025 года Черногория приняла новый закон о легализации бесправных объектов. Он вступил в силу 14 августа 2025 года (официальная платформа legalizuj.me). И это, пожалуй, самая важная новость для владельцев старой недвижимости за последние годы. Появился реальный законный путь навести порядок со статусом.

Но у пути есть срок. И этот срок за год уже меняли дважды. Разберём по порядку. Что закон покрывает, кто принимает решения, какие сейчас действуют дедлайны. И что делать владельцу, который в них не уложился.

Что такое «бесправный объект»

Закон определяет бесправный объект как здание или его часть, которые построены, «реконструированы, достроены или надстроены без градостроительного разрешения». Подробнее: (определение бесправного объекта в законе).

По-простому: это любая постройка, у которой нет разрешительных документов. Для старого дома, который когда-то переделали без бумаг, легализация, как правило, – единственный законный путь. Он наводит порядок со статусом до начала новой реконструкции.

Какие условия нужно выполнить

Объект легализуется, если он соответствует нескольким условиям сразу (условия легализации в законе):

• виден на спутниковом и аэрофотограмметрическом снимке территории (для Черногории такой снимок подготовлен в июле 2025 года);
• внесён в кадастр недвижимости;
• не построен на территории, которую план предназначил для объектов общего интереса;
• по объекту урегулированы имущественные права.

Для объекта в охраняемой зоне условия отдельные: он легализуется, если построен по базовым урбанистическим параметрам и/или ориентирам действующего плана. Нужно соответствие акту об охране соответствующего природного объекта. Подробнее: (легализация в охраняемых зонах).

А что если дом не попал на спутниковый снимок 2025 года? Для этого в законе есть отдельный механизм доказывания: если владелец утверждает, что объект построен до июля 2025-го. Владелец подаёт запрос на заверение обмерного плана фактического состояния (elaborat premjera izvedenog stanja). К запросу прилагается заключение эксперта-строителя, которое обязательно должно содержать доказательство, что объект существовал до июля 2025 года. Подробнее: (консолидированный текст закона, механизм доказывания).

Есть и более простой случай. Объекты, зафиксированные на ортофото снимке 2018 года, легализуются по нынешнему закону. Условие: с тех пор ничего не достраивалось и не надстраивалось. Нужны тождественные брутто-площадь и этажность. Подробнее: (норма про ортофото 2018 года).

Кто принимает решение

Полномочия разделены между местным и центральным уровнем (разграничение полномочий в законе):

• муниципалитет (орган местного самоуправления) принимает решение по объектам до 500 м² чистой площади и по ряду охраняемых зон;
• центральный орган управления ведёт объекты свыше 500 м². А также большинство охраняемых зон, отели, туристические поселки 4-5 звёзд и курортные комплексы.

Сроки: главное, что нужно запомнить

Закон требует от владельца объекта, который ещё не внесён в кадастр, запустить процедуру. Речь о кадастровом внесении в установленный срок (статья 48). Подробнее: (статья 48 консолидированного текста). Сам срок за год изменился дважды, и это надо понимать, чтобы не поверить устаревшим статьям:

• исходная редакция закона (август 2025) давала на запуск процедуры шесть месяцев со дня вступления в силу (исходный срок 6 месяцев);
• поправки февраля 2026 года (SL CG 18/2026) установили срок 12 месяцев. Подробнее: (консолидированный текст; поправки 18/2026 в реестре). Отсюда и дата 14 августа 2026, которую министерство публично напоминало весной (уведомление министерства от 03.06.2026);
• поправки августа 2026 года (SL CG 117/2026, в силе с 15.08.2026) заменили в статье 48 «12 мјесеци» на «24 мјесеца». Подробнее: (поправки 117/2026 в реестре Službeni list).

Практический вывод по состоянию на сентябрь 2026: крайняя дата запустить кадастровое внесение – 14 августа 2027 года. Подробнее: (сообщение Управления по недвижимости о продлении до 14.08.2027).

Важный нюанс вместе с продлением: убрали «холостую» подачу. Раньше можно было сберечь срок неполным заявлением. Теперь, по разъяснению Управления по недвижимости (Uprava za nekretnine), заявление подаётся сразу с полным пакетом, включая обмерный план фактического состояния. Подробнее: (полный пакет при подаче обязателен).

И ещё одно разграничение, которое путают чаще всего: внесение в кадастр – это не легализация. Это стартовый документ: без записей в кадастре процедура легализации даже не начнётся. Подробнее: (уведомление министерства: внесение как предусловие; RTCG: без внесения процедуру не начать). А сама легализация – отдельное решение о легализации (rješenje o legalizaciji), и право на неё после кадастрового срока не аннулируется. Государственная секретарь министерства прямо заявила, что заявление на легализацию можно подать и после дедлайна внесения. Подробнее: (RTCG, эфир Okvir: легализация возможна и после срока).

Что будет, если не успеть до дедлайна

Это не теоретический вопрос: значительная часть владельцев старой недвижимости до 14 августа 2027 не дотянет. У закона здесь три конкретных последствия и одна альтернативная ветка.

Первое: снос. Формулировка жёсткая и стоит в самом законе. По объектам, где процедура внесения так и не запущена в срок. Инспектор по охране пространства обязан вынести решение о сносе объекта. Подробнее: (обязанность инспектора вынести решение о сносе; то же в уведомлении министерства).

Второе: штрафная рента за землю. Если объект виден на ортофото, а заявление на легализацию не подано, собственник платит за использование пространства (naknada za korišćenje prostora). Плата ежегодная. А именно – до тех пор, пока объект не узаконен или не снесён. Размер устанавливают местные власти. Подробнее: (плата за использование пространства; RTCG о плате по решению местных властей).

Третье: объект замораживается юридически. Без кадастрового внесения и решения о легализации его нельзя отчуждать (otuđiti) и нельзя использовать для коммерческой деятельности. Подробнее: (запрет отчуждения и коммерческой деятельности). Дом как бы есть, но продать его или открыть в нём апартаменты – уже нет. При этом частичная жизнь всё же сохраняется. Даже по недвижимости с внесёнными в кадастр запретными пометками закон прямо допускает ипотеку или залог. А также внесудебную продажу, договор аренды и наследование. Подробнее: (исключения: ипотека, аренда, наследование допускаются).

Четвёртое, альтернативная ветка: если легализационное заявление не подано, но объект на ортофото есть. Местный орган обязан по служебной обязанности проверить условия легализации и продолжить процедуру. То же действует для процедур, ранее остановленных решением о прекращении. Подробнее: (продолжение процедуры ex officio). То есть окно не захлопывается полностью даже в обход доброй воли собственника. Но полагаться на это как на стратегию не стоит. Параллельно тот же закон даёт инспектору основание и на снос, и на пеню.

Итого по ветке «не успел»: базовый путь остаётся – легализация возможна и после кадастрового дедлайна. Подробнее: (RTCG: право на легализацию сохраняется). Но между «в срок» и «не в срок» лежит полоса обязательств, штрафов и рисков до сноса. Смысл откладывать подачу ради того, чтобы «посмотреть», здесь ровно нулевой. Чем раньше начата процедура внесения, тем короче период под этими рисками.

Почему сроки вообще так двигаются

Закон собирает большой поток обращений. За 2025 год подали 6 105 заявлений, а за первые пять месяцев 2026 – уже 8 000. Подробнее: (статистика RTCG: 6 105 и 8 000 заявлений). Неудивительно, что срок продлевали уже дважды, и Объединение общин (Zajednica opština) предупреждает о заторе. Часть заявок могут не успеть разобрать из-за объёма, при этом приём заявлений продолжится с возможностью дополнить документацию позже. Подробнее: (RTCG о заторе и приёме с дополнением; Investitor.me о продлении). Это объясняет и ужесточение: полный пакет при подаче – попытка не дать сроку раздуться в третий раз.

Где искать информацию

Все сведения о процедурах, документах и сроках – на официальном портале Uprave za legalizaciju legalizuj.me. Там прямо перечислены четыре шага: заявление, обмерный план фактического состояния, подтверждение кадастрового внесения. Плюс фотографии всех фасадов (JPG, минимум 5 мегапикселей, может сделать сам владелец). Подробнее: (портал legalizuj.me; уведомление министерства).

А общая позиция министерства сформулирована так: «гражданам будет предоставлена возможность легализовать свои бесправные объекты, а для будущих нелегальных объектов будет действовать принцип нулевой толерантности» (позиция министерства на gov.me).

Итог

Новый закон – реальный шанс для старых объектов выйти из тени. По состоянию на сентябрь 2026 действует дедлайн. Кадастровое внесение надо запустить до 14 августа 2027 года, и это не «когда-нибудь», а меньше года. Подробнее: (поправки 117/2026; подтверждение Управления по недвижимости). Для владельца это отправная точка для любых планов. Можно продать, передать по наследству, использовать для бизнеса или спокойно развивать объект дальше. И ждать последнего квартала смысла нет. Очередь на обработку уже большая. Подробнее: (статистика очереди RTCG).

Дальше – практический план: в статье-чек-листе серии все шаги по порядку. А про то, почему старый камень требовательнее нового бетона с точки зрения сейсмики, – в следующей статье. А с чего начинается любой проект после легализации – с градостроительных условий: «Что такое УТУ в Черногории».

Источники

1. Zakon o legalizaciji bespravnih objekata (SL CG 91/25 od 06.08.2025) – полный текст
2. Zakon o legalizaciji bespravnih objekata, konsolidovani tekst – Uprava za legalizaciju, PDF от 20.07.2026
3. Sl. list CG: izmjene ZLBO 117/2026 od 07.08.2026 – в силе с 15.08.2026, регистр
4. Sl. list CG: izmjene ZLBO 18/2026 od 13.02.2026 – регистр
5. MDUP (gov.me): Rok za upis u Katastar – 14.08.2026 – уведомление 03.06.2026
6. RTCG (05.06.2026): Upis do 14. avgusta, legalizacija moguća i nakon roka – эфир Okvir
7. legalizuj.me – официальная платформа легализации, Uprava za legalizaciju
8. Investitor.me (03.08.2026): rok produžen do 14.08.2027 – сообщение Uprave za nekretnine
9. MDUP (gov.me): Usvojen predlog Zakona o legalizaciji