Ваш старий будинок стоїть у Бока-Которській затоці, а тим паче в історичному ядрі Котора? Забудьте все, що ви знали про "просту" реконструкцію. Тут діють інші правила.
Причина не в бюрократії. Природний і культурно-історичний регіон Котора - об’єкт Світової спадщини ЮНЕСКО. Це накладає зобов’язання на кожне втручання в забудову.
Розгляньмо, що це означає для власника. І одразу важливе: з весни 2026 року у регіоні діє перехідний режим за новим законом. Він стосується видачі UTU, дозволів і легалізації. Станом на 10.09.2026 він чинний.
Чому Котор особливий
Котор внесено до Списку Світової спадщини ЮНЕСКО як Природний і культурно-історичний регіон Котора.
Це сталося 1979 року. Того ж року район серйозно постраждав від землетрусу.
Багато пам’яток було пошкоджено, серед них чотири романські церкви і міські мури. Відновлювали місто значною мірою за допомогою ЮНЕСКО. Головні пам’ятки та історичні квартали відреставрували під егідою ЮНЕСКО. Вони зберегли архітектурну, містобудівну та історичну автентичність. Усе це підтверджує сторінка об’єкта на сайті ЮНЕСКО.
Сьогодні історична забудова - жива спадщина. Держава відповідає за її збереження перед світовою спільнотою. Тому закон 2013 року передбачає Раду з управління регіоном Котора. Вона координує охорону, збереження та управління об’єктом. Це положення наводить те саме джерело ЮНЕСКО.
Які закони діють у регіоні спадщини
У регіоні спадщини будь-яке будівництво, реставрація і втручання у фасади підпорядковуються спеціальним законам:
- Закону про охорону природного і культурно-історичного району Котора (Zakon o zastiti prirodnog i kulturno-istorijskog podrucja Kotora) (2013/2018);
- Закону про охорону культурних цінностей (Zakon o zastiti kulturnih dobara) (2010).
Тобто звичайного ланцюжка "план - UTU - проєкт" тут замало. Згори додається ще один шар, який контролює історичний вигляд.
Хто відповідає за цей шар. Консерваційні умови видає Управління з охорони культурних цінностей (Uprava za zastitu kulturnih dobara, адміністративний орган, розташований у Цетинє). Технічною стороною займається Центр консервації та археології Чорногорії (Centar za konzervaciju i arheologiju Crne Gore).
Що змінилося у 2026 році: перехідний режим
У лютому 2026 року Скупщина (Skupstina Crne Gore) ухвалила зміни до закону про охорону району Котора. Вони набули чинності 18.03.2026. Текст опубліковано в Službeni list Crne Gore, broj 33/26 від 10.03.2026. Реєстр sluzbenilist.me підтверджує обидві дати. Наступного дня після набрання законом чинності про це повідомив і муніципалітет Котор.
Зміни запроваджують перехідний режим. Він діє до ухвалення двох документів. Перший - Менеджмент-план (Menadzment plan prirodnog i kulturno-istorijskog podrucja Kotora), за попередньо отриманим висновком ЮНЕСКО. Другий - Дослідження охорони культурної спадщини (Studija zastite kulturne bastine prirodnog i kulturno-istorijskog podrucja Kotora i zasticene okoline). Його розробляє та ухвалює Управління з охорони культурних цінностей. Потрібна попередня згода ЮНЕСКО.
Що це за документи. Управління районом і його комплексну охорону забезпечують Менеджмент-план і планувальні документи. План і документи мають відповідати Дослідженню охорони та стратегічній оцінці впливу на довкілля. Так сказано в тексті ухвалених змін.
Дослідження охорони - єдиний документ охорони всього району і захищеного оточення. Крім елементів, передбачених законом про культурні цінності, воно містить аналіз сукупного впливу будівництва, а також індивідуальну оцінку впливу і санаційні заходи для самочинно збудованих об’єктів. Це випливає з того самого тексту змін.
На ухвалення Менеджмент-плану і Дослідження охорони закон відводить 12 місяців від дня набрання змінами чинності. Зміни набули чинності 18.03.2026. Отже, термін - до 18.03.2027. Дату набрання чинності підтверджує реєстр.
Планувальні документи приводять у відповідність до плану і Дослідження протягом 18 місяців від дня їх ухвалення. Якщо цього не зробили, до узгодження вони діють лише в тій частині, де Управління з охорони культурних цінностей своїм рішенням установило їхню відповідність. Це норма з тексту змін.
А тепер головне для власника: що заморожено, а що дозволено.
До ухвалення Менеджмент-плану і Дослідження охорони процедури видачі UTU і дозволів у районі Котора зупинено. Винятків п’ять:
- об’єкти загального інтересу;
- інфраструктура;
- реконструкція в наявних габаритах;
- адаптація і санація;
- консерваційно-реставраційні втручання за правилами охорони культурних цінностей.
Це підтверджують муніципалітет Котор і текст змін.
Нагадаємо: реконструкція за законом - це роботи суворо в наявних горизонтальних і вертикальних габаритах.
Зацікавленій особі можуть видати лише чернетку UTU. Це тільки інформативний документ, виписка з плану. Так сказано в тексті змін.
Роботи на об’єктах, щодо яких до дня набрання змінами чинності вже подали заяву або видали дозвіл, тривають за законом.
Окремий режим - для захищеного оточення. Там UTU і дозволи видають лише за рішенням Управління з охорони культурних цінностей. Воно підтверджує, що проєкт, параметри і призначення відповідають дослідженням охорони з чинних планів і заходам захисту або ухваленій індивідуальній оцінці впливу. Це правило з тексту змін.
У межах цього режиму закон окремо згадує муніципалітет Тіват. Для його частини оточення перелічено конкретні дослідження охорони і карти режимів. Саме за ними Управління з охорони культурних цінностей і ухвалює рішення.
Ще дві жорсткіші норми:
- у Старому Которі, Старому Перасті та Старому Рисані з вулицею Габела будувати й оновлювати можна лише у двох випадках: відновлення пошкоджених або повторне будівництво знищених об’єктів. Основа - матеріальні залишки чи автентична документація про зовнішній вигляд. Змінювати берегову лінію і засипати море не можна. Виняток - реабілітація і ревіталізація за законом. Усе це норми з тексту змін;
- у процедурах видачі консерваційних умов і погодження проєктів у районі та оточенні скасовано принцип "мовчання - знак згоди". Якщо Управління з охорони культурних цінностей не ухвалило і не вручило рішення вчасно, заяву не вважають схваленою. Це пряма норма змін.
Що з легалізацією. Процедури легалізації в районі та оточенні, розпочаті за спеціальним законом, зупинено до ухвалення Менеджмент-плану і Дослідження охорони. Такі об’єкти легалізують, лише якщо вони виконують вимоги закону про легалізацію, а також умови Дослідження охорони і Менеджмент-плану. Докладний порядок із кінцевими термінами розібрано у статті "Легалізація самочинно збудованих об’єктів у Чорногорії". Для Котора до нього додаються пауза і додатковий фільтр.
Консерваційні умови: центральний документ історичного району
В історичному районі ключовий документ - консерваційні умови (konzervatorski uslovi).
Вони визначають, які елементи фасаду зберігати, які втручання мають бути зворотними, коли камінь, дерево і штукатурку відновлюють оригінальними матеріалами і коли реконструкція взагалі можлива. Зміст документа описує огляд Rona Legal.
По суті, рамки задають ще до проєкту. Архітектор спершу дивиться умови: що можна чіпати, чого не можна, а що лише обережно й зворотно.
Додатково до планувальної документації включають оцінку впливу на спадщину (Heritage Impact Assessment, HIA) за настановою ICOMOS 2009 року. На практиці це означає: спершу отримуєте умови, потім підганяєте рішення під них. Не навпаки.
Чесна примітка: скільки це коштує і скільки чекати
Робота в зоні ЮНЕСКО дорожча. За оцінкою юридичної фірми Rona Legal, як правило, на 30-50% за вартістю і на 12-24 місяці довша. До того ж жорсткі обмеження на фасади, надбудову і варіант "знести й збудувати заново".
Це оцінка практики, а не норма закону. Але вона чесно показує навантаження. Різниця складається з оригінального каменю, традиційних дерев’яних балок, роботи реставраторів, археологічного нагляду, процедури HIA і конструктивних рішень для елементів, які не можна змінювати.
Щодо термінів: закладайте запас на стадію умов. Практична порада - 12-24 місяці. Так радить той самий огляд.
Тло зрозуміле з преси. Управління з охорони культурних цінностей з жовтня 2023 року працює без призначеного директора. Про це пише журнал Monitor наприкінці 2024 - на початку 2025 року в переказі Rona Legal. Лише у Которі в черзі близько 350 заяв на UTU. Це приблизно 20 млн євро комунальних внесків, які стоять на паузі. Це дані преси через вторинне джерело, а не офіційна статистика. Але чергу враховуйте в планах.
Що це означає для власника на практиці
Короткий порядок дій, якщо ваш об’єкт у Бока-Которській затоці:
- Спершу з’ясуйте, де стоїть об’єкт: у межах району Котора чи в його захищеному оточенні. Від цього залежить режим. Усередині району видачу UTU і дозволів зупинено, крім п’яти винятків. В оточенні - лише через рішення Управління з охорони культурних цінностей.
- Якщо плануєте реконструкцію у габаритах, адаптацію чи консервацію - це винятки з паузи. Але консерваційні умови все одно треба отримати першими. Межу між реконструкцією та адаптацією ми розібрали у статті "Реконструкція чи адаптація: що закон вважає реконструкцією у Чорногорії". У Которі до неї додається погляд консерваторів.
- Не розраховуйте на "мовчання - знак згоди" з боку Управління з охорони культурних цінностей. У районі це правило скасовано.
- Якщо в об’єкта є самочинно збудована частина, спершу прочитайте "Легалізація самочинно збудованих об’єктів у Чорногорії". Потім застосовуйте которський фільтр: процедури зупинено, умови подвійні - закон плюс Дослідження охорони і Менеджмент-план.
- Перевіряйте, чи ухвалено Менеджмент-план і Дослідження охорони. Станом на 10.09.2026 у відкритих джерелах їх як ухвалені не опубліковано. Триває розробка нового плану: опитування зацікавлених сторін проводили 17.07.2026. Пауза діє. Після ухвалення документів її знімуть, а плани приведуть у відповідність протягом 18 місяців.
- Бюджет і терміни рахуйте з которською поправкою: плюс 30-50% до вартості і плюс 12-24 місяці як оцінка практики, а не як кошторис.
Як UTU вбудовуються в ланцюжок і що записано в документі? Відповідь - у статті "Що таке містобудівні умови (UTU) у Чорногорії". Але у Которі ланцюжок упирається в перехідний режим. Чернетка UTU - лише інформативний документ, а не підстава проєктувати.
Окремо про вибір проєктувальника. Для роботи з культурною цінністю звичайної ліцензії на технічну документацію замало. Фірма повинна мати ще й консерваторську ліцензію (konzervatorska licenca) або залучити організацію, яка її має. А уповноважений інженер - мати таку ліцензію особисто. Цього вимагає закон про охорону культурних цінностей. Тому перед договором перевіряйте у команди саме цю ліцензію.
Підсумок
Реконструкція в охоронній зоні Боки - найскладніший сценарій у Чорногорії. Тут замало зібрати документи: кожне рішення проходить фільтр спадщини, і обійти його не можна. З 2026 року додалася пауза. Нові UTU і дозволи у районі не видають, доки не ухвалено Менеджмент-план і Дослідження охорони. Виняток - реконструкція у габаритах, адаптація, санація і консервація.
Що робити власникові: порядок за кроками зібрано в статті "З чого почати: практичний план для власника старої нерухомості". А про старі прибудови без дозволу - у статті "Легалізація самочинно збудованих об’єктів у Чорногорії".
Про інші старі міста. Херцег-Нові, Будва, Улцинь, Старий Бар - теж історичні міста. Кожне має власну охорону за загальним законом про культурні цінності. Которський перехідний режим 2026 року особливий: він стосується лише району Котора та його захищеного оточення. Про інші міста буде окрема стаття.
Джерела
- Zakon o izgradnji objekata (SL CG 19/25) - повний текст, Katalog propisa 2025
- Rona Legal: Real estate development in Montenegro - permits & approvals (2026)
- UNESCO: Natural and Culturo-Historical Region of Kotor
- Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o zastiti prirodnog i kulturno-istorijskog podrucja Kotora (SL CG 33/2026) - опубліковано 10.03.2026, чинний з 18.03.2026
- Skupstina CG: tekst izmjena usvojen 27.02.2026
- Opstina Kotor: stupio na snagu zakon, 19.03.2026
- Opstina Kotor: upitnik za izradu novog Menadzment plana, 17.07.2026
- Zakon o zastiti kulturnih dobara (SL CG 49/2010)